Домой Недвижимость Переуступка квартиры в новостройке: какие нюансы учесть

Переуступка квартиры в новостройке: какие нюансы учесть

151
0
Переуступка квартиры — это продажа строящейся жилой недвижимости не напрямую от застройщика покупателю, а через посредника (инвестора). В сделке участвуют 3 стороны, что подразумевает определенные риски. Предлагаем рассмотреть основные из них.

В чем особенность переуступки квартиры

Приобретение жилья по переуступке — это покупка недостроенной квартиры, по сути, перепродажа жилья в строящемся доме. Недвижимость на момент заключения сделки может находиться на любой стадии готовности: от только что вырытого котлована под фундамент — до выполнения внутренних отделочных работ.

В процессе участвуют три стороны:

  • компания-застройщик, которая непосредственно занимается строительством недвижимости и владеет правами на нее;
  • первый инвестор, который выкупает квартиры у застройщика и затем реализует их покупателям;
  • собственно покупатель, или агент, приобретающий переуступку для себя или покупателя.

Поскольку недвижимость еще находится в процессе строительства, при выборе безответственного застройщика или нечистого на руку инвестора покупатель может потерять и деньги, и будущую жилплощадь. При грамотном же заключении сделки он приобретет хорошую новую квартиру по выгодной цене.

Плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке

Преимуществами покупки жилья в новостройках по переуступке являются:

  • Низкие цены. Первые инвесторы выкупают недвижимость задешево еще на стадии котлована, поэтому могут предложить конечному покупателю цену ниже рыночной на 5–20%.
  • Хорошее расположение квартир. Инвестор может предложить большой выбор: квартиры с хорошим видом из окон, расположенные на средних этажах, а не где-нибудь под самой крышей или в углу. Когда застройщик сдает дом в эксплуатацию, эти привлекательные варианты, как правило, уже заняты.
  • Быстрый въезд в квартиру. В большинстве случаев посредники начинают продавать жилье в домах, уже готовящихся к сдаче в эксплуатацию. Это значит, покупатель с ордером на руках может сразу же заселяться, а не ждать несколько лет, пока застройщик завершит строительство и начнет распродавать квартиры.

Основным недостатком покупки жилья в новостройках по переуступке считается необходимость заплатить сразу всю сумму. Застройщики продают недвижимость в рассрочку, а инвесторы уже выкупленные квартиры — никогда.

В случае если инвестор приобрел недвижимость в ипотеку, все обязательства по ней переходят покупателю. Конечный владелец уже не сможет выбрать программу кредитования. Он будет выплачивать ту процентную ставку, договор на которую заключил инвестор. Поэтому в кредит квартиру лучше покупать у прямого застройщика, а сразу за всю сумму — у инвестора.

Также если в приобретенном жилье обнаружатся недостатки, добиваться их устранения придется у застройщика. Инвестор никакой ответственности за качество «готового продукта» не несет. Соответственно, нужно сто раз проверять застройщика, прежде чем решаться на покупку квартиры именно у него.

Нюансы заключения договора

Форма договора купли-продажи между покупателем и инвестором должна в точности соответствовать форме договора между инвестором и застройщиком. При заключении сделки не только права, но и обязанности инвестора переходят к покупателю. Например, если по договору тот заплатил застройщику лишь часть стоимости квартиры, остальное должен выплатить конечный покупатель.

Не все первичные договора (между застройщиком и инвестором) позволяют производить переуступку жилплощади, либо они требуют выполнения дополнительных условий. Например, если инвестор купил квартиру как член кооператива, покупателю придется вступить в кооператив и только после этого обменять свой пай на приобретаемую недвижимость.

Перед покупкой квартиры в строящемся доме стоит также проверить репутацию застройщика и инвестора: не связаны ли они со скандалами, не имеют ли судебных обременений. Для того чтобы проверить эту информацию, мало просто расспросить знакомых или почитать отзывы на сайтах. Нужно провести основательную работу по сбору данных, которую лучше поручить грамотному юристу.

В целом, покупка недвижимости по переуступке имеет огромное количество подводных камней. Человеку без опыта и юридического образования легко в них запутаться. Ввиду этого люди сведущие советуют заручиться поддержкой грамотного юриста по имущественным вопросам. Он и репутацию продавцов проверит, и нормы составления договора соблюдет, и от непредвиденных осложнений избавит.